还有37天，2022年上半年的行程也将正式结束，全行业呼唤和翘首以盼的“春天”依旧没能到来，特别是房地产行业，虽然各级政府使劲浑身解数来“救市”，但1-4月份的全国商品房无论是销售单价、销售面积还是销售额均呈大幅下跌，而融合了“制造业”和“房地产业”双属性特色的产业园区更是挣扎于经济复苏的波折之中。作为产业地产人的我们也开始唏嘘“现在怎么活下去，以后又该怎么活着”。MC结合与区域同行业之间的交流与思考，对后疫情时代下，大西安区域产业园区行业的发展方向做简单的猜想，以期能为大家带来新思考。

猜想一：“国进民退”将成主流，大势不可逆

由国资或国资背景的企业投资的产业园区项目将重新成为区域行业发展的长久主导力量。MC曾定义过，“做区域产业发展的抓手和企业发展的帮手”是产业园区开发者的首要身份。不具备产业资源整合能力、项目发展核心方向“地产化”、开发建设“高杠杆”运行的园区项目在未来的发展中势必将逐步退出舞台。

以近两年发展为例，区域内大型的产业项目基本均是由国资或国资背景的企业投资建设（如航天基地的“十个航天科技产业园”、沣西新城西部云谷1-8期等），而与之紧密结合的是2021年全面启动的“秦创原创新驱动平台”。如此操作是旨在解决区域内中小微企业日益增长的发展要素需求同园区薄弱的产业服务供给之间日益突出的矛盾，这也正是行业“去地产，重产业”变革的号角。

猜想二：外来的和尚会更多，学习念新经

虽然大西安区域的产业园区行业已经发展了数十年，但真正显现出相对规模化、市场化的发展也是在2018年以后，而在这五年的发展里，行业内各市场参与主体对区域行业可持续发展方面的贡献是少之又少，如资源供给未能有效合理的匹配市场多元化的真实需求，园区发展盈利模式仍深陷单一的物业销售盈利，缺少转型带动等。从这些我们不难发现，区域行业发展的市场潜力仍未有效挖掘，行业格局仍未实现升级扩大。

那么，在产业迁移升级的潮流下，由扎根珠三角和长三角经济发达区域成长起来的诸多产业地产机构（包括产业地产开发商和产业园区服务机构）将会更多的进入大西安区域，依托其雄厚的实力和先进的发展模式等来占据市场份额，攫取未被有效开发的“行业深度红利”。当然，这势必会在短期内加大区域行业的内部竞争，让原有的市场参与者无所适从，但从长远来讲则会为区域行业带来新的发展理念，引领区域行业走向可持续的升级发展，或许用“物竞天择”和“鲶鱼效应”来形容会更为贴切。

猜想三:区域内部差异依旧，选择须谨慎

在“大西安”升级为“西安都市圈”之后，区域发展范围从1.07万平方公里扩展到2.06万平方公里（一核、两轴、多组团），而对于要实现“圈内同城化、全域一体化”的长远发展目标要靠什么？首要核心依靠只能是产业，这也就意味着产业园区市场仍存在极大增容空间。但是，这个空间增到哪？什么时间增?每个阶段增多少？

大家都熟知，“强省会”是陕西省现实存在的发展模式，这种模式是基于区域内产业发展不平衡的长期影响所形成的，这也是目前唯一能使用且有实际成效的模式。虽然都市圈的建设会改变“西安区域”长期以来对附近城市各种资源要素的单项虹吸局面，但是想要极大程度的改变这种发展模式依旧很难（区域市场经济体量不足，各城及各分区之间产业同质化严重）。因此，对于都市圈内相对“边缘地区”的项目“什么时间做，怎么做”，就需要产业机构进行切实研判。

猜想四：众人拾柴火焰高，流行多抱团

2022年对于区域内的诸多园区开发商来讲是发展的“分水岭”之年，园区项目的发展从单向的以量取胜逐步走向了“相对存量竞争”的时代，地产类园区的“快周转”已然不再适用，“阶段性”停工、收并购事件等对于园区行业来讲已经不再新鲜，“降负债，去库存，保现金”也更是成为园区开发商的常态口号。

现阶段，园区项目的开发主体主要分为转型的房地产开发商、传统产业地产商、区域政府（下属园区开发公司）、制造业实体、金融类企业、互联网巨头等。这六大类主体在园区项目开发中都具有自己的特色优势，当然也存在着明显的不足。如传统产业地产商，其特色优势就在其拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力，而典型不足就在于全面扩张下的重资产化压力；而对于金融类企业跨界产业园区行业来讲，其优势在于强大的资本后盾和资本运营能力，而其明显不足就是对产业项目实际开发运营经验的欠缺等。

因此，那么，如何降低园区项目发展的风险，保障项目的可持续发展？也就是“如何向园区项目管理要效益”，MC认为“联合开发”将是新的趋势。其实在区域内之前也不乏有这样的操盘案例，如中电光谷在西安经开区的CEC信息港项目，在咸阳高新区的西部智谷项目，其采用的就是“产业地产开发商+区域政府（下属园区开发公司）”的联合开发模式，当然，产业园区的各参与主体会根据自身的需求进行不同的有机组合选择。从更宽泛的角度来讲，MC认为“区域政府+开发主体+产业园区服务机构”将会是可持续发展的最佳选择。