从2018年开始，西安市每年新增工业成交建面均保持在1000万㎡以上，仅2022年西安市306个先进制造业及研发平台重点建设项目中，包括续建、新建、待建的“非自用型”园中园项目就达到了95个，在区域产业集群效应相对较弱、市场经济主体活跃程度相对较差的环境下，大西安产业园区已经进入了存量竞争常态。

特别是在疫情的反复影响下，各园区为了完成招商任务指标，用尽了浑身解数，如降低入园门槛、房款首付分期、户型面积按需拆分，有的甚至出现了销售价格倒挂，尽管如此，2021年第四季度和2022年第一季度各园区的实际招商情况仍与目标任务相差甚远。在如此态势之下，产业“园中园”项目的发展之路该如何去走？又如何能走好？MC从项目基本操盘思路中的选址、定位、招商三个方面进行简单的盘点。

项目区位

项目区位是园区能否发展成功的第一步关键。在项目区位研判中，我们主要进行发展战略评估。即项目所处区域是否纳入产业发展战略，在战略布局中承担什么样的功能定位，主要分为市场可容性、发展可行性、竞争威胁性三个方面。具体的细化评估包括区域政府产业政策倾斜方向、区域产业与“园中园”项目契合程度、区域市场存量与增量现状、区域产业聚集性程度、区域营商环境、市场开发程度以及竞品市场差异程度等。

在西安市“十四五”产业规划中，已经明确并将逐步建立“一核三带一通道多板块”产业空间布局，这已为以“先进制造业及研发平台”为重点的产业“园中园”项目指明了发展方向。在进行项目实际落位布局应紧密切合以高新区为引领的“高新技术产业带”和以经开区为引领的“先进制造产业带”，在这两带中，各分区发展程度又存在具体性差异。高新区、经开区的产业发展已成规模，区位优势明显，但工业土地稀缺；西咸新区各新城发展势头迅猛，承载能力强，是战略重心和产业转移首选；阎良区、航空基地、富阎新区受区位、政策等因素限制，独特产业资源未能充分利用，发展相对缓慢，需要周期培育。而对于“两带”之外的其他功能区域，更要谨慎地进行综合性评估，研判产业目标和开发目标的双重可行性，坚决摒弃盲目入市和跟风入市。

产业定位

精准的产业定位是园区招商引资的重要铺垫，产业“园中园”项目的建设与运营就是要形成产业集群，并构建完善的产业链，这就要求各项目明确自身园区的核心产业、重点产业。目前，“园中园”项目仍存在内部产业定位模糊，布局杂乱，产业关联度小，集而不聚现象明显，而外部各项目之间则形成严重的同质化竞争，过度竞争局势。在存量市场环境下，在精准基础之上个性化、特色化的园区产业定位就显得极为重要。

对于园区的产业定位，产业链的梳理和趋势研判是关键，主要是从区域基础环境、产业发展现状、产业发展趋势来进行充分的衡量，锚定什么样的主导产业、辅助产业、机会产业，锁定纵向产业链上下游中的哪个圈层，构建什么样的横向企业价值链。以泾河新城区域汽车产业为例，上位规划中新能源汽车关键零部件、新能源新材料产业是其重要发展方向，区域原始产业以华晨汽车、法士特等为首要基础，新入隆基绿能、陕汽集团等行业龙头企业带来新聚集趋势，而区域紧邻泾渭新城汽车产业集群具备扩产承载优先，水电气热等基础设施建设完备且有效布局，可以说为配套类的“园中园”项目构建了极好的发展氛围，但目前区域内在建的“园中园”项目仍未有相关方向的配套定位。我们只能期待后续新入项目能有效衔接，在填补区域市场空缺的同时可以获得借势发展的机会。

项目招商

园区招商对于园区发展来讲至关重要，关乎生死存亡。园区的招商工作不是一蹴而就，它贯穿于园区开发建设与发展的各个阶段，是一项艰巨而长期的工作。从目前发展的现状来讲，区域内众多“园中园”项目所采用基本都是产品招商的手段，而对于服务招商、平台招商、产业链招商、资本招商等手段方式的采用是少之又少。随着行业市场的逐步发展，区域内各“园中园”项目在园区规划、建筑设计、楼宇布局、园林绿化等方面的差异化逐步缩小，园区产品已经不能成为园区招商的竞争核心。MC认为，未来各园中园项目招商的关键竞争力将会体现在“服务招商和资本招商”两个方面。

所谓服务招商，它是通过在园区内构建丰富、优质、特色的服务以吸引相关企业入驻，为入驻企业提供方便、快捷、高效的园区生产、办公和生活体验。而资本招商则是通过募集成立产业基金，以股权或债权形式为入园企业提供资本对接服务，吸引优秀的成长型企业、创新型企业，通过对企业孵化、培育，推动企业上市并获得成长红利。在目前市场中，也有园区提出和采用了这两种招商方式，但是，除了国有类园区有切实的落位执行或者讲初步具备了这种能力之外，绝大多数名营园区还是停留在“口号喊的震天响，具体落地太稀少”的阶段，所以，对于更多的园中园项目来讲，要用好服务招商和资本招商的手段，去虚向实是首要导向。