第三道钱：资产管理的钱

首先是“管理什么样的资产”。对于产业园区开发者来讲，园区建成后除了基本的销售物业之外，还有哪些资产是需要管理运营的。我们根据属性的差异，将需要管理运营的资产分为“重资产”和“轻资产”两类。运营管理中的“重资产”是园区开发者按照比例要求所自行持有的园区物业，主要包括部分工业厂房、商业配套用房、研发办公用房等，所占比例一般会达到园区总建筑面积的20%—40%，部分园区甚至会达到50%，具体的比例会根据各园区类型和区域政策的差异而有所不同。而运营管理中的“轻资产”则是园区方在自身园区开发建设中所逐步形成的，具有自身特色的园区品牌、产业资源、商业模式、运营体系等。

其次是“资产管理的钱是什么”。对于运营管理的“重资产”，园区方要赚的是自持物业的现金流，这种现金流是园区方将自持的各类物业对外出租给企业、个人等使用而获得的租金收入，主要包括厂房租金收入、商业配套租金收入、办公物业租金收入等。这类收入的主要特征是切实稳定且持续增长。而对于运营管理中的“轻资产”，则是园区方利用自身标准化的管理流程、各方面资源的整合能力、优秀复合的管理团队等进行品牌输出、管理输出，从而获得资产盘活的服务费用以及分红收入。这类收入的主要特征是风险小、成本低、回报率高。

最后是“赚这道钱要做好哪些工作”。我们以“轻资产”中的管理团队为例。对于产业园区的发展来讲，优秀复合的管理团队是真正的核心竞争力。产业园区项目的建设以及运营涉及到项目规划、资金筹措、前期拓展、工程建设、招商营销、运营管理等各个方面。目前，多数社会资本投资的园区还处于摸着石头过河的阶段，在园区建设运营方面，依然是地产成分重于产业，其所组建的管理团队绝大多数是地产背景，极其缺乏专业的产业领域的操盘管理经验，对园区的产业性运营管理基本停留在概念层面。在新的产业发展政策下，区域政府对产业园区开发建设和运营管理的考核内容更加明细、要求标准大幅提高，这让诸多园区的建设运营工作更显得捉襟见肘，无力感十足。从而使得各民营园区对专业管理团队的需求也更加突出和急切。因此，深化建设并拥有一支专业化的园区规划、企业招商和园区运营管理团队，积极“走出去”，进行园区管理输出服务，进行产业园区价值的横向延伸将会是未来发展的重要方向，也必将为园区自身发展提供新的动力源泉。

第四道钱：产业服务的钱

首先是“产业服务的内容是什么”。对于入驻产业园区的各类中小微企业来讲，要开展健康持续的生产经营活动除了对物理空间基础设施的硬性需求，还有对生产经营软环境的需求。这种需求主要围绕着技术、人才、资本、市场、信息、经营管理六个方向，而作为“企业发展帮手”和产业载体建设者的园区方则需要在进行园区基础设施硬环境建设的同时进行软环境的融合与同步建设。当然，这也是产业园区高质量发展的对园区盈利模式向多元化转型的内在要求。MC根据园区方在软环境建设中所扮演的角色的差异，将软环境服务内容分为产业服务平台搭建和产业孵化投资两类。

其次是“服务平台增值收入”。园区产业服务平台是产业园区与传统写字楼之间的根本区别，它是园区方进一步与入园企业融合联动发展的核心媒介，是改善园区环境，推动园区转型升级的重要载体。园区方通过整合多方资源，采用合作搭建的方式，构建全方位的线上线下平台，包括以提供技术研发支持、成果转化与推广的技术服务平台，以为厂房按揭贷款、设备融资租赁、项目融资的金融服务平台，以定向人员培养、专业技术培训、人事外包的人力资源服务平台等，将第三方服务供给与园区企业需求进行有效对接，在解决发展需求的基础上，获得平台服务的增值收益。此外，园区方也可以根据企业的个性化需求自行搭建服务平台，自主向入园企业提供各种延伸服务，有效的为入园企业创造价值、促进发展，获取服务营收。

最后是“产业孵化投资收益”。如果说，运营服务输出是园区价值的横向延伸，那么产业孵化投资则是对园区价值的纵向深挖。对于园区方来讲，可以最切实的了解到入园企业的发展情况，比如对小微企业在阶段性资金需求方面、还有对科创型企业发展潜力的认知等。不同发展类型、不同发展规模的中小微企业在丰富和完善园区产业链的同时，也为园区方提供了多元化发展的机会。园区方可以自主选择在适当的时机以现金、物业产权、房屋租金等方式投资入股，也可以协同专业性的投资机构共同构建种子基金、天使基金等多层次的金融服务体系，将投资机构、园区方和企业进行利益捆绑，把服务支持覆盖到企业发展的每一个阶段，既解决企业成长发展对资金的需求，也让自身有机会在未来长期分享企业成长的红利，达成双赢的结果。